[리테일 이야기] Cafe - 충정로 카페 키푸카

카페 자체가 눈길을 끌었다기 보다는, 21년 7월 39.1억원에 매각되었다는 소식 (이전 거래가 20.5월 20.5억) 을 듣고 어떤 건물인지 궁금해서 찾아오게되었다. 

 

직전에는 원룸텔 형태였으며, 기존 임차인을 명도하고 약간의 리모델링을 거쳐 (통창 설치, 입구 추가설치 등) 올근생 건물로 탈바꿈후 매각한 형태. 

 

이전 거래가와 현 거래가가 차이가 상당해서 매각차익이 엄청 높아보이는데, 리모델링 부분도 있으므로 그정도는 감안해서 보셔야 할듯. 

 

다만, 39.1억원에서 이후 팔때 더 큰 매각차익을 노릴 수 있을까. 현재 39.1억원에서 취득 부대비용등을 제외하고, 39.1억원에서 매각가 대비 임대료 수입을 2%라고만 가정해도, 상당히 높은 임대료를 내야 한다. 연면적 100평이 약간 안되고 (97.77평) 1층과 2층은 카페, 3층과 4층은 사무실로 쓰이는 것으로 추정된다. 

 

카페 1층은 매장과 주방이라, 좌석이 거의 없는 형태.

카페 2층은 좌석은 약 40석 수준. 일요일 저녁에 왔지만 좌석 점유율은 15%가 채 안된다. 빵이 맛있다고는 하는데 요새 핫한 인스타그래머블한 카페 같지도 않고. 특별히 음료나 빵이 특별한 것 같지도 않음. (물론 개인적인 기준) 

 

오피스텔과 아파트를 끼고있지만, 점심 시간 주변 직장인들을 끌어들이기 에는 위치가 너무 안좋음.

물론 바로 옆에 프랑스대사관이 있지만, 현재는 리모델링 공사중임. 그리고 대사관이 면적에 비해 상주 인원이 많지는 않음. 길 건너편에 두 개의 A 그레이드급 빌딩이 있지만, 대로와 고가도로로 인해 유동인구가 접근하기에 쉽지 않음. 

오피스텔이 주변에 다수 존재한 다는 것은 호재. 충정 리시온, 충정로 대우디오빌, SK리쳄블이 있고, 대각선 방향으로 브라운스톤과 23년에는 쌍용더플래티넘도 지어질 예정. 모두 소형오피스텔이 아니고 세대수가 상당한 오피스텔이라, 주거인구와 업무용 오피스텔로 사용하며 상주하는 인구는 상당한 편. 

 

다만 이 인구들을 모두 빨아들이기 위해서는 카페를 조금더 업무하기 좋은 형태로 바꾸었으면 좋았을 듯. 지금은 공간이 너무 평범하다. 공부, 업무하기 좋은 좌석도 몇군데 없음. 또한 책상과 의자도 딱 평범한 수준을 넘지 않음. 

 

이걸 리모델링해서 판 사람이 최강자다.