행정공제회, 판교 알파돔 '카카오' 빌딩 투자금 회수 착수
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- 행정공제회가 판교 알파돔 6-1블록 투자건에 대한 투자금 회수에 나설 것으로 보임
- 알파돔 시티는 판교역 인근 부지를 개발하는 약 37만여평의 대형 복합 개발단지임. 현재 판교역 인근 부지 중 6-3블럭, 6-4블럭은 완공되었으며, 이 중 6-3블럭("알파돔타워")은 미래에셋자산운용이 매입하여 운영 중. 6-4블럭("크래프톤타워")은 신한리츠운용이 매입하여 운영하고 있으며 신한알파리츠의 주요 투자자산임.
- 행정공제회는 미래에셋자산운용의 부동산 펀드에 출자하는 형태로 6-1블록에 투자했으며, 해당 펀드의 만기는 2022년으로, 해당 수익증권의 매각에 나섰음. (일명 "Share Deal")
* Asset Deal : 실물자산을 직접 매각하여 소유권을 이전하는 거래형태
*Share Deal : 실물자산이 아닌, 실물 자산을 소유한 회사의 주권 또는 펀드의 수익증권 등의 매수를 통해 이전이 이루어지는 거래형태
- 최근 부동산 실물 자산의 가격이 많이 상승했고 해당 자산이 준공도 되기 전이지만 엑싯에 조기 착수한 것으로 보임.
- 6-1블록에 준공될 건물은 카카오가 계열사 등을 포함한 통합사옥으로 사용하기 위해 약 10년의 "책임임대차계약을 체결하였음."
* 책임 임대차계약 : 해당 부동산 전체를 임차하고, 임차료를 지급하는 계약. 책임 임대차계약을 하는 이유는 아래와 같음
1) 건물의 가치를 높여 투자자를 유치하기 위해: 부동산 펀드/리츠 운용의 가장 큰 리스크는 공실 리스크임. 공실이 발생할 경우 예상되는 임대 수익을 얻지 못할 가능성이 있음. 우량한 건물이라도 금번 코로나 19 사태와 같이 누구도 예측하지 못한 사태에 의해 재계약 실패, 임차인의 연체 등으로 임대 수익의 유지 리스크가 있음. 그러나 책임 임대차계약을 체결할 경우 이러한 리스크가 크게 감소함. 롯데리츠의 경우 대상 물건에 롯데쇼핑이 책임임대차계약을 일정기간 (대부분 이러한 기간은 10년 정도의 장기임) 동안 체결하였고, 이에 따라 안정적 임대수입이 보장된 점을 투자 포인트로 내세웠음.
2) 시공사가 시공권 확보를 위해 책임 임대차를 약속하는 경우 : 대우건설은 써밋타워로 최근 이전한 바 있음. 대표적으로 시공사가 해당 건물에 책임 임대차를 약속한 경우임. 대형 오피스의 시공권을 따내기 위해 경쟁하는 과정에서 공실 리스크의 헷지(hedge)를 위해 전부, 또는 일부 면적에 대해 시공사가 책임 임대차를 약속하는 경우가 잦음. 시공사 본사 또는 계열사 들을 입주 시킨 후 외부 임차인들이 구해지면 일부 조직, 회사를 이전시키는 방식으로 운영하고 있음. 이전에는 이와같은 방식이 자주사용되었으나, 최근에는 오피스 공급이 증가하며 이러한 방식으로 책임임차를 맺은 시공사들의 부담이 가중되었음. (보다 자세한 내용은 아래 기사를 참고)
https://news.mtn.co.kr/v/2019052116080276725
'책임 임대차'가 뭐길래…짐싸는 건설사들
[동영상재생:NVP1]앵커>최근 대형 건설사들의 사옥 이전이 잦은데요. 표면적으로는 조금 더 좋은 여건으로 사옥을 옮기기 위함이라고 하지만, 또 다른 사...
news.mtn.co.kr
3) 이번 6-1블록, 카카오 와 같은 경우 : 카카오는 1),2)번과 같은 이유는 아니고, 본인들이 판교에 공급될 대형 오피스가 부족한 상황이라 계열사를 한 데 모으기 위해 책임임대차계약을 맺은 것으로 보임. 현재 카카오 계열사들은 판교의 H스퀘어, 알파돔타워 (6-3블록) 등에 흩어져있음. 이 계열사들을 한데 모아 시너지를 내기 위해 대형 면적에 책임 임대차계약을 체결한 것으로 파악됨.
Comment : 판교 알파돔시티 사업은 우여곡절이 많은 사업입니다. 한창 추진되다가 금융위기를 맞으면서 좌초될 위기에 놓이기도 했었습니다. 행정공제회가 알파돔시티 사업에 참여하면서 자금 문제가 해결되었고, 행정공제회는 먼저 지어진 6-3블럭의 알파돔타워를 매도하면서 2000억원이 넘는 차익을 거둬들였습니다. 판교역에 가보시면 알겠지만, 현재는 2개 블록만 완공되어 허전한 감이 있습니다. 4개 블록의 건물 모두 완공되면 판교역이 어떤 모습으로 바뀔지 기대됩니다.
또한, 판교는 현재 리테일 시장이 굉장히 힘든 상황입니다. 인근의 아브뉴프랑, 알파돔 6-3블록(알파돔타워), 6-4블록(크래프톤타워)의 리테일 매장들의 매출 현황이 좋지는 않습니다. 바로 인근에 현대백화점 판교점이라는 리테일 공룡이 있기 때문입니다.
판교 알파돔이 완공되고 리테일 부분을 어떻게 활성화 할 수 있을 지,이런 것들을 생각해보는 것도 좋은 공부가 될 것으로 보입니다.
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