코람코자산신탁, 'H스퀘어' 매각 재시동
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코람코자산신탁이 개발했던 '판교 H스퀘어'가 준공 15년 만에 업계에 매물로 나온다는 소식이 지난 8일 전해졌습니다.
국내 주요 오피스 권역이라고 하면 서울 내의 CBD(도심), YBD(여의도), GBD(강남), 3개의 권역 뿐이었습니다.
현재는 판교 및 분당을 서울의 주요 권역에 맞먹는 하나의 거대한 오피스 권역으로 보고 있습니다.
판교에 기업들이 본격적으로 입주하기 시작한 것이 2013년정도임을 생각하면 어마어마하게 빠른 속도로 주요 권역을 부상한 것입니다.
판교 권역에 대한 추가적인 설명은 CBRE에서 발간한 판교 권역 조사 리포트로 대체하겠습니다. 해당 리포트에 아주 자세히 설명되어 있으니 참고 부탁 드립니다.
이 판교 권역은 크게 4개의 권역으로 나누어 볼 수 있습니다.
첫 번째 권역은 판교역 인근 입니다. 이 곳은 공모형 PF 구조로, 행정공제회를 주축으로 알파돔시티라는 PFV를 만들어서 개발한 곳입니다. (물론 아직 6-1, 6-2블럭은 개발중이지만..) 배틀그라운드로 유명해진 크래프톤이 입주한 크래프톤타워, 카카오계열사가 입주한 알파돔타워가 모두 이 권역에 위치해있습니다. 6-1블럭, 6-2블럭의 건물들이 완공되고 나면 6-1 ~ 4블럭, 그리고 바로 앞에 현대백화점, 옆의 알파리움과 함께 대규모 오피스/리테일 권역을 형성할 것으로 보입니다. 다만 문제는 오피스는 임대가 잘되는데, 이 권역은 리테일이 죽어버렸다는 점.. 바로 앞에 국내 탑급 규모의 백화점인 현대백화점이 있다보니, 식사, 쇼핑, 여가 등 주변 유동인구가 모두 현대백화점으로 빨려들어가고 있습니다. 위에 언급드린 알파돔시티 개발프로젝트를 통해 개발된 건물들은 오피스와 리테일이 모두 입주하는 형태의 복합건물인데, (왜냐면 오피스만 지을 순 없으니까요, 비오면 밖으로 안나가고 건물 내부에서 식사하신 경험있으시죠? 입주민의 편의를 위해 건물에 아주 일부라도 리테일을 입주시킵니다. 그리고 1,2층의 경우 오피스로 쓰기는 어려운 - 밖에 사람들이 지나다니는데 오피스로 쓰기는.. - 그러나 리테일로 쓰기는 좋은 - 사람이 많이 지나다닌다는게 리테일에게는 장점이죠 - 공간 입니다.
두 번째 권역은 위 기사의 대상물건인 '판교 H스퀘어'가 위치한 제 1 판교 테크노밸리 입니다. 이 권역은 자연적으로 발생한 곳이 아니라, 국가에서 일종의 산업단지 육성을 목적으로 터를 닦고 기업들을 입주시킨 곳 입니다. 이에 따라 테크로밸리에는 전매제한 (건물을 일정기간 팔 수 없음, 아파트에도 이런 제한이 걸리곤 하죠) 과 입주 업종제한 (테크노밸리로, IT BT 등 첨단산업의 기업들을 위한 산업단지였기 때문에, 이러한 기업들만 입주할 수 있는 업종 제한을 걸었습니다.)이 있습니다. 다만 이러한 제한이 영원한 것은 아니고, 대략 10년 내외의 기간 동안 제한 받게 됩니다. (전매제한 10년, 업종 제한 20년, 참고로 앞에 언급드린 판교역 인근은 이러한 제한이 없습니다. 자유롭게 매매와 임대가 가능합니다.)
위에서 노란색인 연구지원용지의 일부 공간을 제외하면, 모두 업종제한을 받아 IT BT CT NT 업종의 기업만 입주할 수 있습니다.
이제야 핵심을 말하는데, 판교 H스퀘어 매각을 유심하 살펴봐야 하는 이유는 이러한 제한 중 전매제한이 풀리며 매각된 첫번째 사례이기 때문입니다. 또, 전매제한이 풀리긴 하지만 테크노밸리 안에는 사옥의 성격으로 입주한 기업들이 많습니다. 굳이 이 기업들은 사옥을 매각 (자산 유동화 목적이 아니면) 할 의사가 크지 않을 것 입니다. 그렇기 때문에 이번 H스퀘어 매각 건이 더 주목받고 있는 것 입니다.
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