카사코리아 - 무엇을 사야하나요?

최근 아파트 뿐만 아니라 상업용 부동산, 특히 핵심지역에 있는 (강남..) 중소형 빌딩에 대해서도 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 연예인들도 강남에 빌딩을 많이 사고, 이들이 몇 년만에 수십억, 수백억을 벌었다는 기사를 심심치 않게 찾아볼수 있습니다. 

 

다만 이런 상업용 건물들은 아파트와 다르게 사이즈가 매우 크다보니, 연예인이 아닌 이상 혼자 돈으로는 매입하기 힘듭니다. (직접투자) 그래서 일반인들은 간접 투자 형태로 접근을 합니다. 

 

구분	직접투자	간접투자
방식	혼자 또는 공유지분 형태로 취득	공모펀드 수익증권 취득 (공모펀드 청약, 상장수익증권 매수)	사모펀드 수익증권 취득 (사모펀드 가입)	부동산투자회사(REITs) 주권 취득

카사는 수익증권을 취득하는 형태인데, 기존에는 없던 DABS(디지털 수익증권)을 카사코리아가 만든 거래소 내에서 청약 및 거래를 하는 시스템 입니다. 현재도 자산운용사가 만드는 부동산 공모펀드에 일반인들이 청약할 수 있고, 현금화가 필요할 경우 거래소를 통해 매매할 수 있습니다. 공모펀드와 마찬가지로 DABS를 가지고 있으면 정해진 기간 마다 배당을 받을 수 있고, 건물을 매각할 경우 그 차익도 분배받을 수 있습니다. (그 과정에서 부담하는 수수료가 공모펀드에 비해 상당하기는 하지만 - eg. 매각차익의 7% 정도를 매각수수료 형태로 가져갑니다. 일반 부동산펀드에 비해 굉장히 높은 편.) 

 

현재 카사코리아 내에서 거래가 되고 있는 건물은 런던빌 역삼(1호), 서초 지웰타워(2호), 역삼 한국기술센터(3호) 입니다. 각 건물별 자세한 사항은 아래 카사코리아 홈페이지를 참고 부탁 드립니다. 

https://www.kasa.co.kr/building

 

세 건물 모두 강남권역에 위치하고 있습니다. 다만, 그 세부 권역과 성격은 조금씩 다릅니다. 

첫 번째 역삼 런던빌은, 소형 빌딩이긴한데 단일 임차인 (교육업종)을 가지고 있는, 그리고 이면 도로에 위치한 건물 입니다. 건물 전체를 소유하고 있다는 장점은 있으나, 위치나 규모 측면에서 다소 아쉬움이 있습니다. 연간 배당률은 3.14% 수준 입니다. (연환산, 세전, 이하 동일) 국제학교 관련 임차인이 장기 임차를 했다고 홍보하는데, 솔직히 5년이면 장기 임차는 아닙니다. 그냥 딱 스탠다드 수준. 그러나 테헤란로와 다소 먼 위치가 교육업종으로서는 장점일 수 있겠습니다. 위 사진을 보시면 지도 캡쳐의 가장 아랫부분에 위치해있습니다. 주요 상업지역과는 다소 멀지만, 그 남쪽으로 위치한 대치, 도곡동등과 가까워 학원으로 사용하기에는 좋은 위치 입니다. 다만 교육업종 외에는 임차인을 구하기 다소 힘들 수 있겠네요. 

 

두 번째 건물 서초 지웰타워는 지웰타워 전체가 아니라, 지웰타워 12층만을 대상으로한 구분소유 층을 기초자산으로 한 수익증권 입니다. 상장 당시 서초지웰타워의 전체 공실률은 1.1%정도 인것으로 추정되며 (홈페이지 상) 어차피 본건 투자자는 12층만 신경쓰면 되므로 전체 공실률을 신경쓰실 필요 없습니다. 현재 12층에는 2개사 (로펌 등)이 임차하고 있는 것으로 보입니다. 역시 테헤란로와는 다소 거리가 있지만, 서초동 인근 법률업종들의 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다. 임차인 구하기는 역삼 런던빌보다 다소 수월해 보입니다만, 역시나 메이저 입지는 아닙니다. 연간 배당률은 3.01%정도로 추정 됩니다. 

 

세 번째 건물 역삼 한국기술센터는 르네상스 호텔 사거리에 위치해 있습니다. (서초 지웰타워와 마찬가지로 구분소유로 한개층, 21층만 대상으로 합니다.) 르네상스 호텔은 이제 없어지고, 그 자리에는 신세계 조선호텔이 야심차게 오픈한 조선팰리스가 있는, 센터필드가 위치해 있습니다. 강남권역이라고 하면 이 테헤란로 인근의 오피스가 1티어 입니다. 나머지는 강남구/서초구로 포함되기는 하지만, 테헤란로가 아니면 솔직히 메이저 건물은 아닙니다. (강남역 사거리 바로 인근 건물은 제외됨) 역삼역과 다소 거리가 있다는 단점은 있지만, 지금까지 상장된 건물 중 가장 메이저한 위치에 있습니다. 테헤란로 인근은 IT 기업, 게임 기업, 스타트업 등 현재 대한민국에서 가장 핫하고 돈을 많이 벌어온다는 기업들이 최우선순위로 임차를 고려하는 곳 입니다. 스타트업은 공유오피스에서 시작하더라도 거의 강남에서 시작합니다. 강남역이 선호되는 이유는 크게 두가지 정도 입니다. 먼저 실력있는 인재를 데려오기 위해서는 사무실의 위치가 중요 합니다. 판교, 아니면 강남에 사무실이 있어야 인력 채용이 됩니다. 어차피 스타트업, IT기업들은 일주일 내내 출근하는 업종들이 아닙니다. 특히 코로나 이후에 이러한 경향은 더 심해졌습니다. 그래서 직장의 위치에 따라 개발자 등 인력들이 주거지를 옮기는게 아니고, 어디에 집이 있어도 출근하기 편하게 강남으로 (수도권 어디에서도 출퇴근이 편하다고 생각되는) 사무실을 잡는 것 같습니다. 이러한 현상으로 강남으로 주요 기업들이 모이다 보니, 동종 업계의 네트워킹, 커뮤니티 형성 등이 강남권역을 위주로 이루어지고 있습니다. 그러다 보니 점점 더 강남권역으로 집결하고 있는 것으로 보입니다. 연간 배당률은 3.5% 정도로 추정 됩니다.

 

배당수익률을 보면 아시겠지만, 배당 자체는 강남권역이면 거의 비슷 합니다. 이것만으로는 유의미한 차이를 가져오지 못합니다. 이 건물들은 펀드로 만들었어서 보수를 다소 줄였어도, 배당수익률이 두배, 세배 이렇게 가지는 못합니다. 그렇다면 DABS 관련 투자에서는 배당률이 아니라, 매각 차익을 누가 제일 많이 먹을 수 있을 것인가? 가 이슈입니다. 

 

지웰타워와 한국기술센터가 다소 아쉬운 점은, 구분소유라는 것 입니다. 구분소유, 공동지분 건물등은 매각 시 full set로 한번에 파는 것보다 할인을 받습니다. 건물을 부분적으로 소유하면서 관리단에서 발생하는 문제도 있고, 리모델링 등을 하기에도 한 쪽이 건물전체를 소유하는 것이 아니다 보니 제약이 있습니다. 

 

다만, 역삼 한국기술센터의 경우 위치가 정말 좋습니다. 건물 전체를 사고싶어하는 쩐주 (운용사 등등) 가 나타날 가능성이 있습니다. (일종의 알박기 전략..) 또한 위치 상 공실이 발생할 가능성도 낮아보이고, 설사 발생한다고 하더라도 큰 문제 없이 대체임차인을 구할 수 있는 위치 입니다. 

 

이러한 점을 고려하였을때, 세 번째 건물인 역삼 한국기술센터가 가장 높은 매각 차익이 기대 됩니다.