[부동산운용 실무] 상임법 파헤치기 (1) - 상임법의 개요, 적용범위

안녕하세요, 

오랜만에 실무 관련 시리즈의 연재를 다시 시작 해보려 합니다. 

 

얼마전 기사를 읽다가 상가건물 임대차 보호법(이하 상임법) 관련 최근 기사를 발견했습니다. 

https://www.chosun.com/national/court_law/2021/08/17/A23VCNDPJRBTDPR2WAYN5HH4BM/

코로나 영업제한으로 폐업땐, 임대차 계약 중도 해지 가능

20.9월에도 상임법 제 11조 관련 개정 및 시행이 이루어졌는데요 (코로나 19를 차임감액청구 사유로 명시 하는 등), 

금번에는 상임법 제 11조 2항을 신설하여 영업제한으로 폐업 시, 임차인의 통보로 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 부여한다는 것이 주요 내용입니다. 

 

현재 21.8.20일 기준 법사위 회부된 것으로 파악되고, 현재 코로나 19로 인한 자영업자들의 폐업 사례가 속출하고 있어 법률 통과는 상당히 빠른 시일내로 될 것으로 생각하고 있습니다. (작년 개정때도 마찬가지로 빠르게 진행되었습니다.)

 

상임법은 상대적 약자라고 생각되는 임차인의 보호를 위하여 계속 개정되고 있고, 사적 계약인 임대차 계약보다 상위의 법률이기 때문에 임대인 분들은 주의깊게 보셔야 하는 법률 입니다. 최근 3년간 개정이 많이 이루어져서 예전에 보셨던 분들도 다시 한 번 어떤 부분이 개정되었나 유의깊게 살펴보셔야 합니다. 

 

*구글에 법률명 및 조항을 치시면 국가법령정보센터에서 원문을 확인하실 수 있습니다. 

** 저는 변호사 자격증이 없는 일반인이며, 아래 글 (및 앞으로의 글들은) 혼자 공부한 내용을 간단히 요약하고 전달하는 수준의 글 입니다. 상임법 관련 분쟁이 있으실때는 법률전문가와 상담을 받아보시기 바랍니다. 

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1. 적용범위

제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. [전문개정 2009. 1. 30.] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.  <개정 2010. 5. 17.> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.> [전문개정 2009. 1. 30.] 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.  <개정 2013. 6. 7.> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009. 1. 30.]

- 적용대상: 상임법의 적용 대상은 사업자 등록의 대상이 되는 건물 입니다. 상업시설 뿐만 아니라, 오피스도 상임법 상에서의 상가 건물에 포함될 수 있습니다. 물류시설도 상임법의 적용대상으로 볼 수 있는지 여부는 명확하지는 않으나, 대법원 2011.7.287 선고 2009 다 40967 판결에 따르면 단순 상품의 보관 등의 행위만이 이루어지는 경우 영업용으로 볼수 없으나, 그곳에서 영업활동을 한다면 상임법 적용대상인 상가건물에 해당한다고 명시하였습니다. 즉, 단순 보관행위만 일어나는 유통업체의 물류창고는 상임법 적용대상이 아니나, 임차인이 임대인으로 부터 임차 후 전대를 주거나 사용료(보관료)를 받는 형태의 영업활동을 하고 있는 경우 물류창고도 상임법 적용 대상으로 인정될 수 있습니다. 이는 보관이라는 행위와 더불어 실질적으로 영업활동을 하는 것으로 볼 수 있느냐의 여부가 중요할 것으로 보입니다. 

[상가건물 임대차보호법 시행령] 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.> 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.  <개정 2010. 7. 21.>

- 환산보증금: 상임법은 위의 산식에 따라 환산한 보증금 (이하 환산보증금)이 일정 금액 이내일 경우에만 적용받을 수 있습니다. 해당 기준은 임대료 등을 고려하여 지역마다 기준이 상이하고, 해당 기준은 종종 개정이 되므로 적용여부 판단 시 원문을 꼭 확인하여 주시기 바랍니다.

 

예를 들어, 서울에서 환산보증금이 100억원 일경우 (너무 극단적인 예시지만) 상임법의 적용을 받을 수 없습니다. 상임법의 취지 자체가 상대적으로 약자인 임차인을 보호하자는 것인데, 대통령령에서 규정하는 일정 수준의 보증금을 초과할 시 임대인이랑 맞먹을 수 (?) 있다고 판단하는 것 같습니다. 정말 법에서 보호해 주지 않으면 안되는, 그런 임차인들을 보호하기 위한 취지이므로 이러한 규정이 생긴 것 같습니다. 

 

또한 임대차계약 체결 시 기재한 보증금액이 아니라, 월 임대료에 100을 곱한 금액과 보증금액을 더해야 합니다. 

 

수식으로 표현하자면, 아래와 같습니다. 

환산보증금 = 임대차 보증금액 + [월임대료 *100] eg) 보증금 1억원, 월임대료 100만원일 경우,       1억원 + [100만원 * 100] = 2억원

다만, 환산보증금 기준과 상관없이 상가건물이라면 무조건 ! 적용되는 상임법 규정도 있으니 확인해야 합니다. 

모든 상가건물에 적용되는 규정 - 대항력 (상임법 제 3조) - 계약갱신요구권 (제 10조) - 권리금 회수 (제 10조의 3, 7) - 3기 연체에 따른 임대인의 해지권 (제 10조의 8,9)