[부동산운용 실무] 상임법 파헤치기 (2) - 대항력, 우선변제권, 임대차보증금

첫 번째 글에서 소개하는게 맞긴한데, 늦은감이 있지만 상임법 관련 도움을 받았던 강의가 있어서 공유 드립니다. 

http://www.legaledu.co.kr/biz/lecture/lecture_view.asp?MOL_pid=123&BSC_pid=156&menu_style= 

법률신문 법교육센터

사실 실무를 하다보면 법률적 지식이 많이 필요하지만, 법학을 전공한 것도 아니고 로스쿨을 나온것도 아니고 그렇다고 조문을 하나하나 읽자니 이해도 안되고 내용이 너무 방대합니다. 그래서 입시 할때 처럼 원포인트 강의가 있으면 좋겠다는 생각이 많이 들었습니다. 위 강의를 하시는 최광석 변호사님은 워낙 이쪽에서는 유명하신 분이고, 제소전화해 관련 공부를 하다가 무료로 공개해주신 책자를 보고 알게되었습니다. 본업이 변호사 이시기에 뭐 1타 강사처럼 이거이거 외워 이러시지는 않지만, 거의 유일무이하고 퀄리티도 높은 일반인이 접근할 수 있는 상임법 강의이지 않나 싶습니다. 뒷광고 이런거 아니고, 제가 변호사님께 도움을 받았기에 (?) 자발적 홍보를 진행 합니다. 

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자 이제 본격적으로, 두 번째 주제에 대해 설명하겠습니다. 이번에는 짤막하게 임대차보증금 (및 임차인의 임대차 보증금 보호를 위한 장치들) 과 대항력, 우선변제권에 대해 알아봅시다. 

 

일단 대항력과 우선변제권이라는 개념에 대해 먼저 살펴보겠습니다. 이 단어들 집을 구해보신 분들이라면 많이 들어보셨을 거 같은데, 주택임대차보호법에도 동일한 내용이 있습니다. 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.  <개정 2013. 6. 7.> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009. 1. 30.]

간단히 말해 대항력은, 임차인이 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리 입니다. 즉, 임대인이 바뀌더라도 (건물의 매매 등의 사유로) 임차인은 매매가 일어난다고 쫓겨나는게 아니고, 이전 임대인과의 임대차계약 상의 권리를 주장할 수 있는 것 입니다. 

 

제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. ④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.  <개정 2013. 8. 13.> ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다.  <개정 2013. 8. 13.> ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.  <신설 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.> 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관 ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.  <신설 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.  <신설 2013. 8. 13.> [전문개정 2009. 1. 30.]

 

우선변제권은 후순위 권리자나 일반 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리 입니다. (상임법 제 5조 2항) 

 

상임법의 적용 범위 안에서, 보증금 전체에 대해 우선변제를 받기 위해서는 대항력과 확정일자가 필요합니다. (우선변제권의 발생요건) 그러나 소액 임차인의 경우 이와 상관없이 일정범위 안에서는 대항력만 가지고 있다고 하더라도 우선변제를 인정해 줍니다. 

(소액임차인의 최우선변제 조건: https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.lafpopMenu=ov&csmSeq=627&ccfNo=4&cciNo=2&cnpClsNo=2) 

	대항력	우선변제권
요건	상가건물인도 + 사업자등록	대항력 요건(상가건물인도, 사업자등록) + 임대차계약서에 대한 확정일자 + 환산보증금 기준 충족
효력발생	사업자등록일 다음날 부터 발생
주요효과	- 소액보증금 (지역별 기준 상이) 은 대항력 요건만으로도 보호가능 - 건물 매매가 있을 경우 매수인에게 임대차 보증금 반환 채무 승계	경/공매 진행 시 보증금 전액에 대한 우선변제 가능

 우선변제권의 조건 중 환산보증금 이내라는 조건이 있기 때문에, 상임법의 보호범위에 들어오지 못하는 경우 (환산보증금 기준을 넘을 경우) 임차인은 별도의 보증금 보호장치를 요구하기도 합니다. 대표적인 것이 근저당권, 전세권, 질권 같은 것 들 입니다. 

 

가장 많이 활용하는 것 (그리고 임차인들도 많이 요구하는 것이) 근저당권 입니다. 근저당권과 전세권, 예금질권의 경우 성격은 유사하나, 약간의 차이가 있습니다. 결론적으로, 근저당권을 설정하는게 서로 편합니다. 

 

*전세권의 경우 임대차보증금 반환을 목적으로 설정되었을 경우 그 효력이 부인될 수 있고 (판례를 살펴보았을 때), 예금질권의 경우 건물 매매를 전제하고 있을 경우 신규 매수자 입장에서 예금 질권이 있을 경우 이를 레버리지로 사용할 수 있는 것이 아니기 때문에 동일한 금액이 근저당권 등을 설정되어 있을 경우보다 더 많은 자금 조달이 필요 합니다. (물론 보증금 금액이 소액일 경우 큰 상관은 없지만 단기로 조달하고 갚는다고 해도 신규 매수인 입장에서 IRR 및 조달 비용을 생각하면 질권설정금액이 없는 것이 선호되긴 합니다.)