[부동산실무] 임차인의 연체에 대응하기

상임법 제 10조의 8에 의해, 임차인이 3기의 차임을 연체하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 여기까지는 법에 명확히 나와있는 부분이라 논란의 여지가 없습니다.

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실무자가 더 알아야할 내용을 추가하자면 아래와 같습니다.

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* 3기의 집계가 어떻게 되는지 (연속해서 3기를 연체해야만 해지 하는지) 여부

Answer : 연속해서 3기일 필요는 없고, 1년간 총 3기의 차임을 연체하면 해지 대상임.

예를 들어 22년 3,4,5월 연속해서 임차인이 차임을 연체했다고 해봅시다. 이 경우 명확히 3기의 연체를 했기 때문에 해지 대상입니다.

다른 예로, 22년 3-4월간 연체하고 지속적으로 임대료를 지불하다가 8월에 또 다시 연체를 했다면? 총 3기의 연체금액이 쌓인 것이기 때문에 이 경우 상임법에 따른 해지 대상이 됩니다.

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다만, 3기의 연체가 되었다고 임대인이 반드시 해지해야 하거나 3기의 연체와 동시에 임대차계약이 해지되는 것은 아닙니다. 상임법 조항을 보아도 3기의 연체시 "해지를 할 수 있다"이지 그 자체로 해지가 되는 것은 아닙니다. 임대인이 판단하여 회생의 여지가 있다고 판단되거나 하면 해지가 안될수도있고, 임대인이 해지의 통보를 제대로 하지 않으면 해지가 이루어지지 않습니다. 임대인은 이를 주의해야 합니다.

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Tip. 임차인의 연체에 대응하기

다수의 연체 사례를 보면서 느끼는 점은 절대 사람을 믿지 마시고 상황을 믿으라는 점 입니다. 차일피일 지급을 미루는 임차인이 변제할 여력이 있는지, 매출은 잘 나오고 있는지 확인하십시오. 그리고 웬만하면(?) 임차인을 믿지 마십시오. 돈 빌려갈때와 빌려간후의 마음이 다르듯이 임차인들도 변제기한을 조금 더 달라고 하지만 대부분의 경우 그 결말은 임대인에게 좋지 않습니다.

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특히나, 임차인이 법인인 경우 더욱 더 주의하셔야 합니다. 요새는 한 개의 지점만을 분리하여 별도의 지점을 설립하는 경우도 있습니다. (000 브랜드 000 지점) 특히나 피트니스 센터 등의 경우 회원들의 선수금을 먹고 잠적해버리는 경우가 종종 있는데, 이런 법인들이 임대료를 제대로 낼리가 만무 합니다. 법인의 재무상황을 꼭 확인하시고, 지속적으로 모니터링 하셔야 합니다. (임대차계약시 제출하는 BS는 어차피 stock 입니다. 제출 이후 재산을 빼돌릴 방법은 많습니다.) 법인과 그 대표자, 자연인을 혼동하시면 안됩니다. 법에서는 그 두 인격을 다른 것으로 봅니다. 따라서 채무관계가 법인에게 형성되어 있고 대표자 자연인과는 분리되어 있다면 (보증등 없이) 법인이 파산해도 자연인은 멀쩡히 살아갈 수 있습니다.

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물론 그 대표자가 대놓고 재산을 빼돌린 증거 등이 있으면 사기죄로 고소가 가능하겠지만, 이 역시 피해를 복구하는 방법은 아닙니다.

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이러한 사태를 방지하기 위해 제가 가지고 있는 원칙은 아래와 같습니다.

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• 리테일 임대차계약에서는 반드시! 보증금을 받는다. 목표 수준은 월임대료 (관리비, 실비 제외, 순수임대료)의 15배. 다만 상황에 따라 조절은 가능합니다. (현실적으로는 10배 정도를 받는 것 같습니다.)
• 임대차계약 이후 제소전화해 조서를 최대한 빨리 접수 합니다. 임대차계약에 필수 조항으로 넣습니다. (임차인은 제소전화해를 임대차계약 체결 후 10영업일 이내에 접수한다 - 등)
• 인간은 이기심으로 움직이는 존재이다. 임차인의 상황을 봐주기 시작하면 끌려다닌다. 임대인도 약자다.
• (이건 그냥 사람과의 관계에서) 개인간 금전 대여를 하지 않는다. 지인과 친구를 막론하고. 어쩔수 없이 그러한 관계가 생긴다면 금전소비대차공증 등을 통해 집행권원을 확보한다. (채무자가 이를 쉽게 받아들인다면 그 또한 문제가 있는것이다.) 이러한 조치 조차 채무자의 직장이 불확실하거나 재산이 없으면 소용이 없다. 가압류도 걸어라. 연체가 생긴다면 지체 없이 강제집행하라.