[부동산운용 실무] 리테일 신규 임대차계약 체결하기 (1) - 임차의향서(LOI) 분석

글을 시작하며 : 복합상업시설이 아닌 오피스 빌딩내에도 상업 시설(리테일)이 있는 경우가 많습니다. 여러분이 자산운용사/리츠 AMC에 입사한다면 높은 확률로 오피스 임대차계약 뿐만 아니라, 리테일 임대차계약도 다루게될 가능성이 높습니다. 개인적인 경험으로는 리테일 임대차계약 및 리테일 임차인들을 상대하는 것이 더 힘듭니다. 리테일엔 개인들이 많다보니 신용도가 낮아 연체가 발생할 가능성이 높고, 명도, 야반도주(?), 임대료 인하 요구 등 생각지도 못한 경험들을 많이 하게 됩니다. 리테일 임대차계약의 체결부터, 명도 등 다양한 사례 까지 블로그를 통해 여러분에게 간접적이 나마 리테일 운용에 대한 경험을 전달드리고자 합니다.

​

오늘부터는 리테일의 '신규 임대차계약'이 어떤 프로세스를 통해 이루어지는지 전달해드리고자 합니다.

​

가정 : 대형 오피스빌딩의 아케이드 내 리테일 유닛 공실을 채워야하는 상황.

​

1. 임대 대행사 선정 : 공실이 발생했다고 해서 임대인이 직접 임차인을 서칭하는 경우는 많지 않습니다. (가능은 하지만) 여러분도 집을 내놓을때, 공인중개사를 통해 집을 등록하지 여러분이 직접 임차인과 컨택하는 경우는 많지 않으실 겁니다. 동일한 원리입니다. 임대대행사가 알고 있는 임차인들이 많기 때문에, 임대 대행사를 한 곳 또는 여러 곳 선정하게 됩니다.

​

2. 잠재 임차인의 임차의향서(LOI) 제출 : LOI가 꼭 부동산에서만 쓰이는 용어는 아닙니다. 임차의향서, LOI는 Letter of Intent의 줄임말로, 상대방에게 본인의 의향을 전달하는 기능을 합니다. 이번 건은 임대차계약의 진행을 위한 LOI이므로, "이 공실에 대해 내가 관심이 있다"를 표명하는 정도의 뜻이 되겠네요. LOI보다 강한 것이 LOC (Letter of Commitment)인데, LOI는 법적효력이 없는 반면에 LOC는 효력이 있습니다. 예를 들어 LOC를 내고 일방의 사정으로 인해 계약을 무르게 되면, 일정 패널티 (ex. 임차인이 계약금 형식으로 납부한 금액을 포기, 이는 임대인에게 귀속) 를 부과받게 됩니다.

​

그렇다면 임차의향서는 어떻게 구성이 되는지 살펴보겠습니다. 임차의향서는 말그대로 '의향서'이므로 여기에 모든 것들이 담기지는 않습니다.

​

---

임차의향서 (Letter of Intent)

​

발신 : A편의점

수신 : B빌딩

​

당사는 서울시 종로구 B빌딩 1층 (102호)에 입주할 의사가 있음을 알려드립니다. 아래와 같은 조건으로 귀사와 임대차계약이 체결되기를 희망하오니 검토 바랍니다

​

- 아 래-

​

1. 임차희망 면적 : 지상 1층 (102호) 계약(임대)면적 400평 / 전용면적 200평

2. 임차조건 : 보증금 1억원 / 월 임대료 1천만원 / 월 관리비 1백만원 (부가세 별도)

3. 조건 : 5년 계약, 보증금 계약기간 중 동결, 월 임대료 및 관리비 매년 3% 인상

인테리어 공사기간 (Fit out 기간) 2개월

무료주차 2대, 방문고객 2시간 무료

기존 임차인의 명도는 임대인이 책임진다.

필요 전기량 00Kw / 필요 배기랑 00

빠른 시일내로 인테리어 , 시설 담당 팀과 현장 미팅 요망함.

입주희망일은 ASAP

---

[Checklist]

​

1. 보증금은 충분한가 : 특히 리테일의 경우, 월 임대료 및 관리비가 연체되는 경우가 잦습니다. 적어도 월임대료 및 관리비의 합계금액의 최소 10배 ~ 15배 이상은 보증금으로 받아두는 것이 좋습니다. 오피스 계약 시에도 월임관리비의 최소 10배 정도는 받는 것이 일반적 입니다. 또는, 금액을 높여서 일부 또는 전부를 서울보증보험 등의 이행(지급) 보증보험증권*을 받아두는 것도 방법입니다. 이 경우 임대인은 보증금을 현금으로 받아두는 것이 아니기 때문에 보증금의 운용 (일반적으로 정기예금 등)에 따른 수익은 포기해야합니다. 다만, 최근 저금리 기조로 인해 보증금을 운용해서 얻는 실익이 크지 않기 때문에, 이를 포기하더라도 보증금 금액을 높여 보증보험증권 제출을 요구하기도 합니다.

​

*이행 보증보험 : 임차인이 보험계약자가 되어 보험계약을 체결. 보험계약사가 계약상 채무를 이행하지 아니함으로써 피보험자(임대인)이 입은 손해를 보증기관(서울보증보험 등)이 보증하는 것.

​

2. 조건의 인상률 : 보증금을 현금으로 받아 인상을 해도, 그 이자수익을 따져보면 굳이 인상을 하지 않아도 됩니다. 다만, 월임대료 및 관리비의 경우 장기 계약을 할 경우 인상률의 협의가 중요 합니다.

​

임차인 입장에서는 가게가 안정화되기 전에 임대 조건이 인상되는 것을 부담스러워 합니다. 이에 따라 초기 2년, 3년 정도는 임대조건을 동결해주기도 합니다. (ex. 초기 3년차 까지 인상 없음, 4년차부터 매년 3% 인상)

​

3. 인테리어 공사 기간(Fit out) : 임차인이 입주해서 장사를 하기 위해서는 해당 가게의 컨셉에 맞게 인테리어 공사를 하는 기간이 필요합니다. 이는 임대차계약 기간의 총 기간 중 포함되는 경우도 있고, 임대차계약 기간과는 별도로 부여될 때도 있습니다. 면적에 따라 인테리어 공사 기간은 조금씩 달라지겠지만, 일반적으로 오피스 빌딩 내 아케이드의 경우 1달~2달정도를 부여 합니다. 이 기간 중에는 월 임대료를 받지 않고, 관리비만 받는 것이 일반적 입니다. (입주해서 엘리베이터 등 시설을 사용할 것이므로, 관리비는 부과 하는 것 입니다.)

​